Zo regelt u rentekorting
Geplaatst op: 03-05-2018, 11:04:18
Veel mensen betalen te veel voor hun hypotheek zonder dat ze het zelf weten. Vaak kan de risico-opslag eraf. Bij u ook? Check het zelf!
Het zal u niet zijn ontgaan: de huizenprijzen zijn de laatste jaren weer flink aan het opkrabbelen uit het dal waarin ze door de crisis waren terechtgekomen. Zeker, het gaat beter met de economie, maar voor een deel ligt de oorzaak van de stijging in het kunstmatig laag houden van de rente door de ECB. En dus kan het zijn dat u de komende jaren vast zit aan uw hypothecaire lening van 4,6 procent, terwijl uw nieuwe buren de helft van dat percentage betalen.
U kunt voor een nieuwe hypotheek natuurlijk gewoon verhuizen. Of alleen de hypotheek oversluiten (met eventuele boeterente). Maar wist u dat er ook nog een simpele manier is om de rente te verlagen? Als uw huis sinds de aankoop stevig in waarde is gestegen of als u heeft afgelost, is de verhouding tussen de waarde en de hypotheek wellicht zodanig, dat u in aanmerking komt voor een rentekorting. Hypotheekverstrekkers rekenen namelijk opslagen voor tophypotheken (leningen waarvan het bedrag hoger is dan een bepaald percentage van de waarde van de woning, vaak 60 procent). Hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de opslag.
LET OP: Bij hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) blijft de risico-opslag vaak achterwege (zie ook de noot onder de tabel). U heeft dan geen recht op rentekorting bij een waardestijging van uw woning.
LET OP: Bij (bank)spaarhypotheken leidt een renteverlaging automatisch tot een hogere premie/storting, omdat het gespaarde kapitaal minder rendeert. Als u al veel kapitaal heeft opgebouwd, is aanpassing van de rente vóór het einde van de lopende rentevast periode bij deze hypotheekvormen dus geen goed idee.
Voordeel
Natuurlijk daalt de rente niet met hele procenten tegelijk. Maar realiseer u dat een rentekorting van enkele tienden van procenten al een behoorlijk voordeel kan opleveren. Kijk maar eens naar de tabel met actuele hypotheekrentes. Op een lening van een ton levert 0,1 procent rentekorting bruto honderd euro per jaar op. Op een tophypotheek van destijds drie ton waarbij het huis inmiddels zes ton waard is, kan de rentekorting zomaar 0,4 procent zijn. Dan praat je al snel over een (bruto) verschil van meer dan duizend euro, elk jaar weer.
Helaas stellen de meeste hypotheekverstrekkers hun rente niet automatisch bij. Zolang u niet aan de bel trekt, blijft u de hoofdprijs betalen. Kom dus in actie om de rentekorting bij de bank aan te kaarten. Maar hoe doet u dat concreet?
Stap 1
check de schuld-marktwaardeverhouding op het moment van aankoop
Hoe hoog was uw hypotheek in verhouding tot de marktwaarde op het moment van afsluiten?
Voorbeeld
Was de hoogte van de hypotheek destijds € 378.000 bij een marktwaarde van € 360.000, dan is de schuld-marktwaardeverhouding (378.000 ÷ 360.000 x 100 =) 105%.
De hypotheek is hoger dan de marktwaarde. Banken rekenen bij een dergelijke schuld-marktwaardeverhouding doorgaans de grootste risico-opslag.
Stap 2
bereken de actuele schuld-marktwaardeverhouding
Is er iets veranderd sinds het afsluiten van de hypotheek? Is de hypotheek aflossingsvrij en heeft u afgelost? Annuïteitenhypotheken los je verplicht af waardoor de schuld automatisch daalt. De waarde van uw woning kan ook gestegen zijn sinds het moment dat u uw huidige hypotheek afsloot, bijvoorbeeld door de stijging van de huizenprijzen, door een verbouwing en/of door het wegwerken van achterstallig onderhoud. Bereken de meest actuele schuld-marktwaardeverhouding.
Voorbeeld
Als uw woning (met de hypotheek van € 378.000) in waarde is gestegen van € 360.000 naar € 450.000, is de nieuwe schuld-marktwaardeverhouding (378.000 ÷ 450.000 x 100 =) 84%.
Hier is de schuld-marktwaardeverhouding een stuk lager dan 100 procent. De hypotheekverstrekker bepaalt bij welke percentages de renteopslag lager wordt of geheel kan vervallen, maar de opslag kan al een stuk lager zijn dan in de situatie van stap 1. In de praktijk wordt vaak uitgegaan van de volgende categorieën: hypotheken tot en met 60 procent van de marktwaarde, hypotheken tot en met 80 procent van de marktwaarde, hypotheken tot en met 100 procent van de marktwaarde en hogere hypotheken.
Stap 3
check of uw hypotheekverstrekker meewerkt, en hoe
Het zou geen probleem moeten zijn om tijdens de rentevaste periode de rente-opslag te verlagen, maar niet alle aanbieders werken eraan mee. Ook de procedure wijkt af. Soms volstaat het tonen van de WOZ-waarde, soms is een echt taxatierapport nodig. Zie ook stap 5.
Stap 4
check rentetarieven en risicoklassen
Als het goed is, vermeldt de website van uw hypotheekverstrekker bij welk percentage de hypotheek in een lagere risicoklasse valt. Valt uw lening nog net in een hogere risicoklasse? Overweeg dan om extra af te lossen. Zo kan een éénmalige extra aflossing een grote besparing opleveren, simpelweg omdat de renteopslag over de hele resterende lening vervalt.
Stap 5
check uw WOZ-waarde
De WOZ-waarde is soms een eerste indicatie, maar in de huidige markt zullen veel huizen inmiddels méér waard zijn. Een nieuw taxatierapport kan daarbij helpen. Dat kost misschien een paar honderd euro, maar als u daarmee een risicoklasse naar beneden gaat, heeft u die kosten snel terugverdiend!
Stap 6
verzoek de renteopslag te laten vervallen
Als u op grond van de voorgaande stappen recht meent te hebben op een rentekorting, kunt u uw bank daarvan op de hoogte stellen. Doe dat bij voorkeur schriftelijk. De hypotheekverstrekker moet u schriftelijk en gemotiveerd antwoorden. Bij een negatieve beslissing kunt u zien of de hypotheekverstrekker — of uzelf — wellicht iets over het hoofd heeft gezien. Als u er samen niet uitkomt, kunt u naar het Kifid stappen voor een klachtprocedure (Klachteninstituut Financiële Dienstverlening, www.kifid.nl).
Bron: www.fiscalert.nl van 8 april 2018